Земельний кодекс містить можливість обміну рівноцінних ділянок усередині одного поля навіть в умовах мораторію. Типове українське поле – як ковдра з клаптиків: кількох десятків ділянок, що належать різним власникам Одним із найбільших жахів сільгоспвиробника є питання консолідації земельних масивів. Саме через нього і малий фермер, і агрохолдинг бояться введення ринку землі, а потужне агролобі в парламенті із завидною постійністю його блокує. І боятися їм, безумовно, є чого. У процесі земельної реформи 27 млн гектарів державних земель — майже половина території України — спочатку були передані в колективні господарства, а далі розділені серед їхніх працівників. На першому етапі кожному дістався сертифікат (пай), що давав право на отримання землі. Воно було абстрактним, без прив’язки до конкретної земельної ділянки. По суті, кожен працівник мав би у власності своєрідну «акцію» в земельному банку підприємства, що спрощувало передачу поля в оренду : набрав потрібний відсоток голосів від загальної кількості, пропорційно до нього використовуєш якийсь земельний масив. Навіть відмова власника паю не була б такою болісною для потенційного орендаря — за умови заміни його іншим сертифікатом. Якби на цьому етапі земельна реформа спинилася, ситуація з консолідацією земель нині була б значно оптимістичнішою. Втім, розпочався наступний етап реформи — конвертація сертифікатів-паїв у земельні ділянки з установленням їхніх меж й оформленням права власності на конкретну людину. На сьогодні цей процес практично завершено. Майже 96% пайовиків отримали свої персональні земельні ділянки. Тепер типове поле — це ковдра з клаптиків: кількох десятків ділянок, що належать різним власникам. Тож, аби взяти в оренду земельний масив — поле, сільгоспвиробник мусить усіх їх знайти й домовитися з кожним. Завдання вкрай непросте, бо власникам пайової землі в середньому далеко за 60. Декотрі виїхали із села, а то й із країни, і нині мешкають за кордоном. Землі тих, що померли, перейшли у спадок родичам. Часто — не одному, а кільком, відтак, ділянку роздробили на частини. Окрема історія з відумерлою спадщиною — землею, яка після смерті власника не була передана спадкоємцям через їх відсутність або небажання переоформлювати її. Таких ділянок, за деякими оцінками, близько півмільйона, а їх загальна площа — близько 2 млн гектарів. Відумерла спадщина повинна за рішенням суду оформлятися у власність органу місцевого самоврядування населеного пункту, у якому проживав власник перед смертю. Проте оформляють її далеко не всі місцеві ради (нема кому і нема за що), а якщо ділянка потрапляє у власність великого міста, наприклад Києва, то отримати рішення Київради на передачу в оренду пари гектарів у якійсь віддаленій області дуже непросто. Додатково ускладнює ситуацію той факт, що далеко не вся землявнесена до земельного кадастру (17 із 25 млн ділянок, за даними Держгеокадастру), а якщо й унесена, то з накладками та помилками (їх уже налічується приблизно мільйона). Усі ці обставини змушують сільгоспвиробника утримувати штат фахівців, котрі вносять ділянки у кадастр, оформлюють спадщини, укладають договори оренди й різні додатки до них. Потрібно врахувати, що понад половину наявних договорів оренди укладено на термін до 5 років. Обмеження мінімального терміну оренди до 7 років, які нещодавно набули чинності, мало стимулюють власників здавати землю в обробіток на тривалий строк. Зазвичай на мінімум і здають. Тож для аграрія це постійні клопоти й витрати: на той момент, коли нові договори оформлено й зареєстровано, термін дії чинних закінчується, виникає потреба оформлення спадщини й т. ін. Утруднює ситуацію ще й те, що до майже кожної ділянки запроектовано під’їзд. Тож сітка таких доріг накладається на поля по всій Україні. Загалом це понад 400 тис. гектарів. Ці дороги досі в колективній формі власності, яка вже відсутня в чинному Земельному кодексі. Як виходити із цієї колізії? Наразі держава ще не вирішила. Власне, й зарплата працівника Держгеокадастру в 1500 грн аж ніяк не стимулює до боротьби з корупцією. Утім, мабуть, найпроблемніші принципові питання — як знайти умови оренди, що задовольняли б і власника, й орендаря, і що робити, коли не вдається досягти компромісу? Ще 10–15 років тому, оскільки багато земель не оброблялося й конкуренції між аграріями майже не існувало, селяни раді були отримати за свою землю хоч щось. Тоді договори оренди зазвичай укладали на тривалий строк, аж до 49 років, із мінімальною орендною платою 1–3% нормативної оцінки . Часто з формалізацією відносин не морочилися — домовлялися усно, а якщо й підписували якісь угоди, то вони не проходили державну реєстрацію й укладалися з порушеннями. Ділянки, власника яких не могли знайти, або ж про умови користування якими не домовлялися, обробляли в загальному масиві. Власники (переважно мешканці села) з низькими правовими знаннями рідко зверталися до суду й ще рідше його вигравали. Щоправда, відтоді ситуація змінилася. Через конкуренцію суттєво зросла орендна плата, й часто вона становить значну частину бюджету сільських мешканців. Тепер сільгоспвиробники, котрі прагнуть розширити земельний банк, виступають на боці власників у суді: допомагають розірвати договори з порушеннями, припиняють обробку ділянок без офіційних документів. Та й власники стали значно обачніші й грамотніші — їх важче змусити укласти договір наосліп, вони вимагають підвищення орендної плати, йдуть до суду та виграють. Тепер уже агровиробники потрапляють у скрутну ситуацію — міські спадкоємці паїв відмовляються здавати землю на умовах, що були чинними раніше. За пару тисяч гривень орендної плати на рік вони відмовляються підписувати договори взагалі. З’явився і бурхливо розвивається земельний рекет: на територію сільради заходить підприємство, яке бере землю в оренду, не піклуючись про формування цілісних масивів. Навпаки, беруть по 3–4 ділянки в полі, «перебиваючи» чинного орендаря додатковими парою сотень гривень оренди на рік, роблять обробку масиву нереальною або дуже витратною. Далі пропонують основному орендарю викупити таке підприємство на своїх умовах. Часто реальні агровиробники опиняються у своєрідному клінчі: наввипередки набирають паї у власників й отримують страшні клаптеві ковдри, які неможливо обробляти. Прагнучи переманити на свій бік пайовиків, орендну плату піднімають до економічно необґрунтованих 10–20% нормативної оцінки, аби не пустити на поля конкурента. Ситуація рік у рік ускладнюється і все більше виходить з-під контролю. Сьогодні вже не рідкість і силові протистояння сільгоспвиробників та різного роду тиск на пайовиків. У цій ситуації навіть зняття мораторію на продаж сільгоспземель, на мій погляд, мало допоможе ситуації. Нині практично повним законним аналогом купівлі-продажу паю є укладення довгострокового договору емфітевзису з виплатою всієї суми в момент підписання документа. Практичний досвід роботи з такими договорами показує, що продаж землі за 300 або близько того доларів за гектар існує в основному в головах політиків. Ситуація протилежна. Значна частина власників готова розлучитися зі своєю землею тільки в обмін на квартиру, будинок, навчання за кордоном для дітей, круглу суму у 20, 30, 50 або 100 тис. доларів. Не вірите? Пошукайте в інтернеті оголошення, поспілкуйтесь із власниками, спробуйте сформувати єдиний масив хоча б у 10 гектарів. Звісно, про жодну економічну доцільність тут не йдеться — на таких умовах земля буде дорожчою, ніж у країнах Старої Європи чи США. З другого боку, власник має повне право на таку позицію. На мій погляд, справедливим рішенням цього конфлікту може бути примусовий перерозподіл: обмін рівноцінних ділянок усередині одного земельного масиву — поля. Ініціатором такого рішення може бути будь-який власник або користувач землі, виконуватися така дія має коштом ініціатора. Простіше кажучи, власники землі та сільгосппідприємство (або підприємства) повинні мати механізм мирного вирішення ситуації з найменшими втратами. Не хочеш продавати або здавати в користування землю посеред поля агровиробнику, отримуй рівноцінну ділянку біля дороги й роби з нею, що хочеш — обробляй самостійно, чекай відповідних умов оренди чи емфітевзису. Не подобається такий варіант — питання має бути вирішене в суді. Земельний кодекс уже містить можливість обміну ділянок навіть в умовах мораторію (розділ Х). Звісно, конкретні деталі, запобіжні механізми потрібно обговорити з державними органами, сільгоспвиробниками, органами місцевого самоврядування — представниками громадян. Інакше війни за землю розпалюватимуться дедалі більше.
