Набув чинності прийнятий 6 жовтня 2016 року Верховною Радою України Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності», який серед юристів та підприємців уже встиг отримати назву «антирейдерського закону».
Основні моменти Закону стосуються внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, Законом передбачено, що державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об’єкта нерухомого майна, по якому подано заяву про проведення відповідних реєстраційних дій, що, на думку законотворців, унеможливить здійснення реєстраційних дій щодо нерухомого майна юридичних осіб поза волею власника (засновника).
Нововведенням також стало те, що проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили або на підставі заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна. Про зупинення реєстраційних дій на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об’єкта нерухомого майна.
У разі наявності зареєстрованих заяв на проведення реєстраційних дій, державний реєстратор, який здійснює розгляд таких заяв, невідкладно повідомляє про зупинення реєстраційних дій відповідних заявників.
З приводу повідомлення власників майна Мін’юст роз’яснив, що повідомлення відбуватиметься шляхом смс-інформування. Проте, щоб скористатися цією послугою потрібно зробити 3 кроки – 1) отримати реєстраційний номер нерухомого майна, 2) зареєструватися у кабінеті власника майна і там поставити майно на відповідний контроль; 3) вказати номер телефону, куди будуть приходити повідомлення.
Юридична фірма Результат дослідила, що станом на сьогодні сервіс не є доступним для користувачів, а тому яким чином реєстратори виконуватимуть вимоги «антирейдерського закону» в цій частині, – наразі не відомо.
Обов’язковим також відтепер є використання державним реєстратором відомостей Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів. Також державний реєстратор речових прав використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.
Це, на нашу думку, дасть змогу запобігти підробці документів, які містяться у зазначених вище реєстрах, а також скоротить перелік документів, обов’язкових для реєстрації речових прав на нерухоме майно, адже реєстратори матимуть змогу онлайн завантажувати усі потрібні документи, а заявники натомість тільки зазначатимуть реквізити документів у своїх заявах.
Щоправда станом на сьогодні Єдиний реєстр дозвільних документів тільки починає наповнюватися, а Єдиний державний реєстр судових рішень хоч і наповнювався багато років, все-одно не містить усіх рішень судів. Тому не виключено, що реєстраторам доведеться робити запити до суду для отримання засвідчених належним чином рішень, а розгляд заяв власників майна таким чином розтягнеться на тижні або й місяці.
Строк для оскарження рішень, дій або бездіяльності державного реєстратора відповідно до Закону збільшується з тридцяти до шістдесяти днів.
Ключові зміни, які стосуються Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» полягають в обов’язковому нотаріальному засвідченні справжності підписів засновника (учасника), уповноваженої ними особи, на установчому документі, передавальному акті і розподільчому балансі юридичної особи, заяві про вихід з товариства, які подаються для державної реєстрації змін про юридичну особу. При цьому громадські організації та благодійні організації не повинні нотаріально завіряти підписи на рішенні про внесення змін і в установчих документах, крім випадків, коли вони самостійно встановлюють таку вимогу в своїх установчих документах.
Фахівці вважають, що запобіжних заходів у вигляді нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу частки статутного капіталу юридичної особи було б цілком достатньо для того, аби уникнути підробки документів з метою так званих «рейдерських захоплень». Необхідність отримання посвідчувальних написів нотаріусів на установчих документах та розподільчих балансах – тільки призведе до здорожчання адміністративної послуги в цілому.
Деякі зміни стосуються Закону України «Про електронний цифровий підпис», так ЕЦП відтепер буде надаватися виключно за особистої присутності підписантів, в тому числі посадових осіб підприємств.
Крім того, Законом посилено кримінальну та адміністративну відповідальність. Зокрема, Кримінальний кодекс доповнено новою статтею 191-1 «Підробка документів, які подаються для проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та внесено низку змін до КУпАП, де передбачені санкції – від штрафів 200 – 2000 неоподаткованих мінімумів громадян, арешту та до обмеження волі з позбавленням права обіймати певні посади.
Отже, загалом можна зробити висновок, що принципи, закладені у Законі є безперечно позитивним зрушенням в бік захисту прав власників нерухомого майна та корпоративних прав, проте наскільки ефективними будуть норми цього Закону – покаже тільки практика його застосування.
