Перший заступник міністра аграрної політики і продовольства Максим Мартинюк в інтерв’ю УНІАН  розповів про те, наскільки Україна готова до відкриття ринку землі, які кроки необхідно зробити державі для відміни мораторію на продаж ділянок, чи запрацює ринок з наступного року, і як його запуск вплине на розвиток аграрного сектору країни. 

Чи готова Україна до впровадження ринку землі?

Україна готова. Це питання, як на мене, вже відноситься до розряду таких, що перезріли. Звичайно, можна ще десять років нічого не робити, «аби не було гірше». Така позиція дуже комфортна для українського менталітету. Але ми не хочемо помічати багатьох проблем. Ми не помічаємо, як у сільській місцевості населення скорочується темпами на 60% швидшими, ніж у містах. Ми не помічаємо безробіття у сільській місцевості, тому що воно приховане. А найголовніше, ми застрягаємо в своєму маленькому «хуторі».

Якщо Україна не буде використовувати світові технологічні розробки, це нівелює її переваги у вигляді родючих ґрунтів,  вважає Мартинюк.

У глобальному масштабі Україна – серйозний гравець, але ми не бачимо, що відбувається навколо. А технології не стоять на місці. Думаю, в стратегічній перспективі наші переваги у вигляді родючих ґрунтів і сприятливого клімату будуть нівельовані світовими технологічними розробками. Ми не зоглянемося, як рослинницька продукція почне вирощуватися у вертикальних фермах, а тваринницька – у лабораторіях, взагалі без тварин, і земля перестане бути основним засобом виробництва. І врешті-решт Україна може опинитися на узбіччі високотехнологічного аграрного процесу, а ми все ще будемо продовжувати сперечатися можна продавати землю, чи не можна.

Тобто саме запуск ринку землі сприятиме вирішенню існуючих проблем та розвитку українського сільського господарства?

На моє глибоке переконання, правильний запуск ринку землі має привести до оздоровлення всіх процесів, які відбулися за час дії мораторію, та нівелювання викривлень в українській аграрній моделі, спричинених цими обмеженнями. Ми не можемо собі дозволити не помічати проблем села хоча б тому, що там живуть 40% наших співгромадян.

Прийняття яких законопроектів має передувати запуску ринку землі?

Я уважно ознайомлююся з позицією депутатів, експертів, бізнесу, які стосуються ринку землі. Наприклад, нещодавно читав, що перед відкриттям ринку нам необхідно зробити аж 17 якихось кроків. Одна партія з мікроскопічним рейтингом вважає, що треба прийняти 30 якихось законів тощо. Та я хочу відповідально заявити, що для запуску ринку землі всі необхідні закони вже прийнято – про кадастр, землеустрій. Законодавче підґрунтя закладено. Підтвердженням тому, що немає ніяких перешкод для функціонування ринку землі, крім мораторію, є той факт, що ринок оренди в Україні успішно і повноцінно функціонує. Чомусь, коли агрохолдинг бере землю в оренду, то не виникає проблеми з помилками в кадастрі, проблеми недосконалих процедур реєстрації, ніяких проблем взагалі. Але коли ми говоримо про ринок, то одразу виникають більш ніж сумнівні перешкоди, які не мають жодного відношення до реальності.

Таким чином, нормативно-правова база у цьому питанні не потребує вдосконалення?

Часткового вдосконалення вона потребує. Наприклад, нам необхідно розібратися з останньою глобальною корупційною проблемою, яка є в питанні розпорядження землею, – можливістю безоплатної приватизації до 2 га під особисте селянське господарство. Також потребує законодавчого врегулювання можливість проведення електронних аукціонів з продажу землі. Є питання, які необхідно вдосконалити, але вони всі можуть бути виписані в одному документі, який вимагає від нас Земельний кодекс, – законопроекті про обіг земель сільськогосподарського призначення. В ньому мають бути сформовані правила гри на ринку, визначені обмеження, окреслена роль держави як регулятора, а також внесені ці точкові зміни у законодавство. Але, я підкреслюю, – точкові.

На якому етапі перебуває розробка даного законопроекту?

На фінальному етапі. Ми вже маємо текст законопроекту і маємо модель, яка узгоджена з нашими міжнародними партнерами. Одразу скажу – МВФ не виставляв нам жодних критеріїв щодо параметрів функціонування ринку землі. Найближчим часом плануємо обговорити модель ринку з широкою громадськістю. Коли ми отримаємо зворотну оцінку агробізнесу і власників паїв, тоді вже зможемо фіналізувати текст і винести його на розгляд уряду.

Окресліть часові рамки, коли текст буде остаточно готовий…

Їх об’єктивно складно прогнозувати, оскільки розробка національної моделі потребує багатьох консультацій. Це може бути декілька тижнів, але може затягтися і на довше.

Які основні принципи будуть закладені в урядовий законопроект про обіг земель?

Купувати ділянки зможуть тільки громадяни України – фізичні особи, при цьому максимальний поріг власності одного громадянина не перевищуватиме 200 га. Іноземці на ринок допущені не будуть. Конкуренція за ділянки буде відбуватися між гравцями співставного масштабу та фінансової спроможності.

При відкритті ринку основна наша мета – створити в сільській місцевості  середній клас, який забезпечить робочі місця. Щоб у кожному селі, умовно кажучи, з населенням 1-2 тисячі людей, працювало 3-5 фермерів, кожен з яких створить по 10-20 робочих місць. У такий спосіб ми зможемо суттєво покращити соціальну ситуацію.

Оскільки багато сільськогосподарських виробників є юридичними особами, деякі експерти категорично не погоджуються з пропозицією допустити до ринку виключно фізичних осіб. Що ви думаєте з цього приводу?

Вони не погоджуються, але і ми не можемо погодитися на щось інше. Справа в тому, що ми виступаємо за ринок, при якому неможлива надмірна концентрація. Власники агрокомпаній наводять абсолютно різні аргументи, але в цій частині уряд точно не зможе їх прийняти.  Більше того, агробізнес іноді свідомо маніпулює цією тезою, оскільки розуміє, що дозвіл юридичним особам на купівлю землі фактично монополізує ринок, тому що за діючим законодавством  першочергове право викупу ділянки є у того, хто її орендує.  Це б суттєво звузило можливості людей – власників землі, в чиїх інтересах і проводиться реформа, тому ця позиція є принциповою.

За вашими оцінками, чи вдасться Україні виконати своє зобов’язання перед МВФ і вже з наступного року запустити ринок землі?

Технічно це можливо. Але все залежить від багатьох факторів. Припустимо, уряд розгляне проект закону і направить його до Верховної Ради. Далі парламент має його проголосувати. Вважаю небажаною ситуацію, коли ми вносимо до сесійної зали один текст законопроекту, а потім до нього додається безліч поправок, і він стає абсолютно іншим. У цьому питанні важливо бути монолітними.

Чи достатня підтримка даного законопроекту у Верховній Раді? Яка ймовірність того, що він буде прийнятий?

Станом на зараз з підтримкою дуже складно. Наша стартова позиція – максимум 100 голосів. Але я впевнений, що рівень підтримки є похідною від громадської думки. Дані соціологічних опитувань, які проводила агенція USAID, свідчать, що 75% опитаних виступають за продовження мораторію. При цьому 75% також хочуть вільно розпоряджатися своєю землею. Люди змінюють свою думку після того, як ми пояснюємо, що таке земля, що таке право власності, в якій моделі уряд міг би запустити ринок. Після того, як люди отримують реальну інформацію, їхня думка суттєво змінюється. А думка людей прямо впливає на позицію народних обранців, особливо мажоритарників.

Які основні економічні наслідки ви очікуєте від відкриття ринку землі?

У стратегічній перспективі, вважаю, що ВВП аграрного сектору розділився би у пропорції 25/75. 25% валового продукту генеруватимуть саме дрібні господарства. Вони займалися б постачанням продовольчої продукції на внутрішній ринок, забезпечували наше продовольче розмаїття. Також ці фермери зосередилися би на бізнесі, яким ніколи не займатимуться великі товарні господарства, наприклад, на вирощуванні органічної продукції, шалений попит на яку зараз спостерігається в Європі і починає спостерігатися в Азійському регіоні. А 75% ВВП будуть формувати великі товарні виробництва, які продовжать засівати наші безкрайні лани соняшником і пшеницею, забезпечувати експортну виручку. Зрештою, ми точно збережемо свої поточні позиції на глобальному ринку продовольства.

Коли селяни відчують економічний ефект від відкриття ринку?

Це складно спрогнозувати, тому що у нас є дуже багато невідомих. Одна з основних – скільки людей має бажання продати свої ділянки. За даними опитувань, близько 20% землевласників реалізують своє право в першій хвилі, але скільки їх буде потім?

Я дотримуюся думки, що наступного дня після зняття мораторію нічого не станеться. Принаймні одразу. Так, тенденції будуть поступово набирати обертів, однак фінальний економічний ефект нам поки складно оцінити.

Повноцінна власність на землю має дати селянам можливість розвивати своє виробництво, підкреслює Мартинюк.

Але необхідно враховувати, що економічний ефект буде можливий тоді, коли ми зможемо інтегрувати земельні відносини в кредитно-фінансову систему. Без розвинутого механізму кредитування просто відкриття можливості купівлі-продажу землі нічого нам не дасть. Повноцінна власність на певну ділянку має забезпечити фермеру можливість під заставу цієї землі отримати гроші. Якщо виробник, маючи 30-50 га, зможе отримати кредит, який дозволить йому купити, наприклад, трактор, то це буде чудовим ефектом для АПК. Повноцінна власність на землю має дати селянам можливість розвивати своє виробництво.

Міністерство передбачає запуск механізму пільгового кредитування для фермерів?

Ми зараз активно працюємо над цим питанням, обговорюємо його з банківським сектором. Вимальовуються три можливі моделі підтримки фермерів, які не суперечать одна одній і можуть застосовуватися комплексно.

Перша – механізм розстрочення платежів для фермерів, які купують державну землю. Держава як власник може формувати умови продажу на користь категорії покупців, яких хоче підтримати.  Якщо це аукціон, то я не бачу жодних проблем, щоб встановити перший внесок у розмірі 10-20% від вартості ділянки, а на решту надати довготермінове розстрочення. Можна навіть його надавати безвідсотково (враховуючи лише індекс інфляції), тому що це один з механізмів підтримки фермерства.

Другий варіант – забезпечення пільгових кредитів. До речі, ця програма у нас працює, вона просто не приєднана до ринку землі. Ми відшкодовуємо агровиробникам за кредитами подвійну облікову ставку НБУ. Це дозволяє їм залучати кредитні кошти під 7-8%. Проблема в тому, що цей механізм розповсюджується лише на короткострокові кредити, але його можна допрацювати і запустити у чіткій прив’язці до кредитів, які видаються під заставу земельних ділянок.

І третій момент – спільно з ЄБРР ми працюємо над тим, щоб розробити механізм гарантування кредитів, які видаються під заставу землі. Тобто, є можливість формувати менші резерви під видані кредити, що сприяє їх здешевленню. Повне або часткове гарантування кредитів, виданих під заставу землі, є одним із способів підтримки забезпечення цих операцій фінансовим ресурсом.

В Україні закінчився процес наповнення земельного кадастру, проведення інвентаризації державних земель та створення реєстру власників земельних ділянок?

Щодо інвентаризації земель – це безкінечний процес. Сьогодні в кадастрі міститься інформація про земельні ділянки, сукупна площа яких дорівнює 70% від загальної території України. Основними не внесеними до кадастру землями є ліси, підводні об’єкти і землі оборони.

Що стосується сільськогосподарських земель, то 90% з них вже внесені до кадастру. Процедура інвентаризації державних земель ще не завершена, але вона поступово здійснюється. В процесі підготовки до аукціонів ми все одно знаходимо державну землю, де-факто її інвентаризуємо і вносимо. У такий спосіб із 10 млн га державних земель інвентаризовано 6,5 млн гектарів.

Що стосується реєстру власників земельних ділянок, то він адмініструється Міністерством юстиції, в той час як кадастр – Держгеокадастром. Одне з основних питань, яке турбує наших іноземних партнерів, – підвищення прозорості земельних відносин. Це означає, що необхідно якось інтегрувати ці дві системи. Ми жодним чином не ставимо питання щодо передачі функцій реєстрації назад до Держгеокадастру – очевидно, що вони так і залишаться в Мін’юсті. Але ми повинні об’єднати дані кадастру та реєстру, щоб люди не ходили до різних чиновників, а могли в одному місці вирішувати всі свої проблеми. Тобто, якщо земельна ділянка буде вноситися до кадастру, право власності на неї автоматично буде фіксуватися у реєстрі прав власності на об’єкти нерухомого майна. Окрім іншого, таке об’єднання двох систем матиме потужний антирейдерський ефект. Наразі ми ведемо технічну роботу з працівниками Мін’юсту.

Яка ціна на землю очікується в Україні після запуску ринку?

Точно можу сказати, що ціна буде поступово зростати, і ті, хто продадуть ділянку одними з перших, згодом можуть вважати, що з ними вчинили несправедливо. Щоб цього уникнути, буде проведено серію аукціонів з продажу державної землі. Це будуть електронні аукціони, які ми плануємо провести впродовж першого-другого місяця після відкриття ринку. Планується, що буде продано не менше ніж по одному лоту в кожному адміністративному районі України. Участь у електронних аукціонах зможе брати будь-який громадянин, який має доступ до Інтернету, що дозволяє розраховувати на максимально широке коло учасників торгів. Результати аукціонів ми доведемо до громадськості. Навіть якщо в когось у селі немає телевізора, він все одно знатиме, що в сусідньому селі землю продали умовно по 50 тис. грн за гектар. І я вас запевняю, що більше ніхто не зможе прийти з меншою пропозицією.

А конкретніше, якими будуть ціни на першому етапі?

За словами Мартинюка, в середньому ціна на ринку землі коливатиметься в межах 40-50 тис. грн за гектар / Фото УНІАН

Середній рівень важко вивести через те, що у нас різні агрокліматичні зони. Думаю, в Чернігівській області, ближче до білоруського кордону, земля буде відносно дешевою, в Полтавській області – навпаки, дорогою. В середньому ціна коливатиметься в межах 40-50 тис. грн за гектар. Але згодом вона зростатиме. Ми вивчали статистику щодо інших країн, де кон’юнктура наближена до української.  Одразу після відкриття ринку ціни на землю просіли, потім почали зростати, і наразі зростання триває постійно. Це стабільний тренд.

Як відкриття ринку вплине на стан родючості ґрунтів та показники врожайності?

Думаю, дуже позитивно, тому що своєю землею цікаво займатися. Зараз фактично попри всі переможні реляції наших агрохолдингів, вони досить умовно дотримуються технології агровиробництва. Наприклад, вносять переважно азотні добрива, під паром землю не тримають, що передбачено агротехнологіями. Тобто, зараз застосовується досить виснажлива модель агровиробництва. Внаслідок цього відбувається закислення ґрунтів, їх треба розкислювати, але цього ніхто не робить. Більше того, ми навіть досі не вийшли на той показник внесення добрив, який був на початку 90-х років. Але якщо земля буде у людини у власності, вона почне дбайливо до неї ставитися.

Який орган зараз здійснює контроль раціонального використання земель? Раніше ця функція була покладена на Держсільгоспінспекцію, але вона ліквідована…

Контрольні функції зараз передано Держгеокадастру, він тільки розпочав цю роботу. Через один-два місяці зможемо підбити проміжні підсумки. Надзвичайно складна ситуація з охороною земель: фактично є агротехнічні норми, навіть законодавче регулювання, але відсутні інструменти контролю. Що стосується приватної землі, то основний тягар контролю за її станом лежить на власнику. Що стосується державної землі, то я під час роботи в Держгеокадастрі категорично наполягав, щоб у договорах оренди фіксувалися показники якості ґрунту, і потім раз на два роки здійснювався проміжний моніторинг його стану. Якщо він погіршився, то це мало бути підставою для припинення договору і пошуку іншого більш раціонального користувача.

Проблема полягає не у ліквідації Держсільгоспінспекції, а у тому, що за весь час своєї роботи цей орган дуже слабо виконував саме цю функцію. Дуже сподіюся, що Держгеокадастр буде більш відповідально підходити до цього завдання.

Які зараз вживаються заходи з відновлення родючості земель?

У нас є місцеві та обласні Фонди охорони земель. Вони формуються за рахунок сплат внесків за відшкодування вартості земель, які вилучаються з сільськогосподарського і лісогосподарського обороту, і колись були джерелом фінансування заходів з відновлення родючості. Але на жаль, де-факто ці кошти не використовуються. Наприклад, у Дніпропетровській області сконцентровано біля 100 млн грн, за рахунок яких можна було б профінансувати 2-3 проекти. Але гроші лежать на депозиті та ні на які заходи не використовуються. Нас це зовсім не влаштовує. Тому в законопроекті про обіг передбачається прописати чіткі зобов’язання щодо використання цих коштів за призначенням. Буде передбачена санкція – якщо протягом двох років акумульовані кошти не будуть використані, то ці гроші піднімуться на рівень державного бюджету і вже звідти будуть спрямовані на заходи з охорони земель. Подивимося, чи вдасться прийняти цю норму, а якщо вдасться, то як вона працюватиме.

Ми вже частково торкнулися теми продажу прав оренди на землю. Наскільки цей механізм популярний? Як він відбився на вартості земельних ділянок?

За даними останнього моніторингу, ми отримали унікальну ситуацію, коли державні землі були передані в оренду за ціною вищою, ніж приватні землі: 2249,8 грн/га проти 1093,4 грн за гектар за підсумками 2016 року.  Це один з небагатьох випадків, коли держава показала себе більш ефективним власником. Відбулося це внаслідок того, що були прийняті зміни в законодавство, перекрита низка можливостей по позааукціонній передачі прав оренди, а також проведені організаційні заходи всередині Держгеокадастру.

Що стосується купівлі-продажу прав оренди, то зараз вона здійснюється через механізм купівлі-продажу корпоративних прав. Тобто є компанія, яка має певний банк на умовах оренди. Якщо власник хоче позбутися цього активу, то він продає корпоративні права. Банки доволі обережно приймають ці корпоративні права в якості застави, як правило, лише в комплексі з іншим заставним майном.

Як ви ставитеся до механізму емфітевзису? У чому полягає його суть? Які основні ризики від його впровадження?

Емфітевзис – це право третьої особи на використання землі сільськогосподарського призначення. Цей механізм дозволяє більш чітко прописувати обмеження з використання земельної ділянки, порівняно з орендою. Умовно кажучи, у вас є гектар землі, ви його передаєте в емфітевзис і передбачаєте, що його користувач зможе вирощувати на цій ділянці виключно моркву. Можете навіть прописати, якого сорту. І далі контролюєте цей процес.

Я знаю приклади правильного застосування механізму емфітевзису. Наприклад, один з наших агровиробників оформив у емфітевзис землю товарного сільськогосподарського виробництва і збудував на ній тваринницький комплекс, не порушивши цільового використання землі та прогарантувавши збереження своєї інвестиції. Зараз це велике та успішно діюче підприємство.

Останнім часом поширилася практика укладання договорів емфітевзису як квазі- купівлі землі, але сказати, що це набуло якихось загрозливих масштабів, я не можу. Укладено досить незначний відсоток таких договорів.

Мені складно прокоментувати юридичну чистоту цього механізму, тому що, на жаль, питання емфітевзису прописано буквально одним реченням в одній короткій частині статті Земельного кодексу. Була спроба його врегулювання, але на мою думку, вона була втілена невдало. Фактично в законопроекті через емфітевзис запускався неконтрольований ринок землі – без будь-яких обмежень щодо концентрації, без інструментів захисту прав власника.